אדרי-אל ישראל נכסים בע"מ נ' חברה לנהול של דיזנגוף סנטר בע " מ

פסק דין

מבוא

1. בכתב התביעה עותרת התובעת ליתן "צו עשה קבוע שיורה לחברה לניהול של דיזנגוף סנטר בע"מ... לאפשר לתובעת ו/או מי מטעמה לעיין בספרי הנתבעת ובחשבונותיה במהלך כל תקופת ההסכם בין הצדדים, לרבות במסמכי הנהלת החשבונות הממוחשבים של הנתבעת, וכן לקבל עותק צילומי של המסמכים והכל בהתאם להוראות ההסכם בין הצדדים...".

התובעת, אדרי-אל ישראל נכסים בע"מ (להלן: "התובעת") רכשה שטחי מסחר במתחם קניון דיזנגוף סנטר בתל אביב (להלן: "הקניון" או "הסנטר"), והיא הבעלים של כשליש מהמתחם.

הנתבעת, החברה לניהול של דיזנגוף סנטר בע"מ (להלן: "הנתבעת"), היא חברה אשר מספקת שרותי ניהול והחזקה לקניון.

2. בין התובעת (בשמה הקודם – אדרי-אל החזקות בע"מ) לבין הנתבעת נחתם ביום 27.1.10 חוזה ניהול (להלן: "החוזה").

סעיף 10 לחוזה, קובע את שיעור דמי הניהול ולפיו "בתמורה לביצוע התחייבויותיה של חברת הניהול על פי חוזה זה, היא תקבל 15% ... מכלל ההוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים באגפים המסחריים. דמי הניהול יתווספו לכל חשבון וישולמו ע"י הבעלים, בד בבד עם התשלומים המפורטים בסעיף 8 דלעיל [סעיף הוצאות הניהול והביצוע – א.ז.] וייחשבו לכל דבר ועניין, כחלק מהוצאות הניהול".

3. בין הצדדים התגלעה מחלוקת בנוגע להיקף זכות העיון של התובעת בספרי חברת הניהול וחשבונותיה. מטבע הדברים, זכות זו חשובה לתובעת לצורך התרשמות ובקרה של היקף הוצאות הניהול, אשר התייקרו בתקופה האחרונה באופן משמעותי, לפי הנטען. התובעת גורסת כי לא קיבלה את מלוא שיתוף הפעולה הנדרש, והגם שהתאפשר לה לעיין בחלק מהמסמכים במשרדי הנתבעת, לא יכלה לערוך בדיקה מקיפה ללא צילום מסמכים או קבלת קובץ דיגיטלי או גישה למחשבי הנתבעת. לשיטתה, זכות העיון משתרעת גם על זכות העתקת החומר שמעיינים בו.

הנתבעת, מנגד, טוענת כי שיתפה פעולה באופן מלא והעמידה את משרדיה לרשות התובעת, תוך מתן הסברים ותשובות לכל שאלה שהועלתה. לשיטתה, אין לאפשר לתובעת חדירה חופשית למחשביה או למסמכיה באופן גורף, תוך העמדת האינטרסים המסחריים והפרטיים שלה בסכנה.

4. בד בבד עם הגשת התובענה, עתרה התובעת גם למתן צו עשה זמני, בקשה אשר מפרטת סעד הדומה במהותו לסעד שנתבע בתביעה העיקרית. בהחלטה מיום 8.11.11 לא ראיתי לנכון ליתן צו ארעי, והוריתי על הגשת תשובות, לפי תקנות 365 ו- 241 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984 (להלן: "תקנות סדר הדין האזרחי").

בתום הדיון מיום 16.1.12 עשיתי שימוש בתקנה 369 לתקנות סדר הדין האזרחי, והוריתי על הקדמת הדיון בתיק העיקרי, תחת קיום הדיון בסעד הזמני; הוסכם כי ההוכחות תשמענה על בסיס התצהירים והמסמכים שכבר הוגשו לתיק.

ההוכחות נשמעו ביום 12.2.12; באותו דיון נחקרו על תצהיריהם, מטעם התובעת - מר אילן זיטניק (אשר ערך את הביקורת במשרדי הנתבעת עבור התובעת, מטעם משרד רואי החשבון שבו הוא מועסק), ומר חיים מזור (מנהל נכסי התובעת); מטעם הנתבעת – רואה חשבון דורון גיבור (רואה חשבון במשרד חיצוני אשר מבקר את ספרי החשבונות של הנתבעת), ומר צביקה תלם (סמנכ"ל הכספים של הנתבעת). הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

הסעיפים הטעונים פרשנות

5. שני הסעיפים הרלבנטיים לנושא שמדובר בו הם סעיפים 11 ו- 13 לחוזה, הקובעים כדלהלן:

"11. ניהול חשבונות

11.1 חברת הניהול מתחייבת לנהל ספרי חשבונות בהתאם לכללי החשבונאות המקובלים, על כל הוצאותיה והכנסותיה הנובעות מניהול וביצוע שירותים באגפים המסחריים, וכן כרטסת שתכלול כרטיס נפרד לכל מחזיק ו/או בעלים.

11.2 ספרי חברת הניהול וחשבונותיה יהיו פתוחים לעיון הבעלים והמחזיקים, במשרדי חברת הניהול, וישמשו ראיה לכאורה בכל הנוגע להוצאות ולתשלומים ששולמו.

...

13. חשבונות וברורים

הבעלים רשאי לקבל הסבר בנוגע להוצאות ניהול השירותים באגפים המסחריים. המועדים לקיום הבירורים ייקבעו ע"י חברת הניהול, לפי שיקול דעתה".